Категории и виды земель
Категории и виды земель
Земли в Российской Федерации подразделяют на категории в зависимости от целевого назначения. Земельным кодексом РФ (ЗК РФ) определены следующие категории земли:
земли сельскохозяйственного назначения;
земли поселений (населённых пунктов);
земли промышленного и иного специального назначения;
земли особо охраняемых территорий и объектов;
земли лесного фонда;
земли водного фонда;
земли запаса.
Земли сельскохозяйственного назначения
К категории земли сельскохозяйственного назначения отнесены земли вне черты поселений, предоставленные для нужд сельского хозяйства. В их составе выделяют земли, занятые:
– сельскохозяйственными угодьями;
– внутрихозяйственными дорогами, коммуникациями;
– древесно-кустарниковой растительностью, предназначенной для обеспечения защиты от воздействия негативных природных, антропогенных и техногенных явлений;
– замкнутыми водоёмами;
– зданиями, строениями, сооружениями, используемыми для производства, хранения и первичной переработки сельскохозяйственной продукции.
Сельскохозяйственные угодья – пашни, сенокосы, пастбища, залежи, занятые многолетними насаждениями земли, – имеют приоритет в использовании и подлежат особой охране. Для строительства промышленных объектов и для иных несельскохозяйственных нужд предоставляются угодья, непригодные для сельскохозяйственного производства, или сельскохозяйственные угодья из земель худшего качества по кадастровой стоимости.
Земли поселений
Земли населённых пунктов (поселений) предназначаются и используются для застройки и развития городских и сельских поселений и отделены их чертой от земель других категорий. Поселения в РФ подразделяют на городские (города, посёлки) и сельские (сёла, станицы, деревни, хутора и т. д.).
По численности населения городские и сельские подразделяются на:
– сверхкрупные города (свыше 3 млн. чел.);
– крупнейшие города (1–3 млн. чел.);
– крупные города (250 тыс. — 1 млн. чел.);
– большие города (100–250 тыс. чел.);
– средние города (50–100 тыс. чел.);
– малые города и посёлки (до 50 тыс. чел.);
– крупные сельские поселения (свыше 5 тыс. чел.);
– большие сельские поселения (1–5 тыс. чел.);
– средние сельские поселения (200–1000 чел.);
– малые сельские поселения (менее 200 чел.).
Использование земель поселений определяется в соответствии с зонированием их территорий, то есть делением на зоны при градостроительном планировании развития территорий и поселений с определением видов градостроительного использования установленных зон и ограничений на их использование. В соответствии с ЗК РФ выделяют следующие территориальные зоны:
– жилые;
– общественно-деловые;
– производственные;
– инженерных и транспортных инфраструктур;
– рекреационные;
– сельскохозяйственного использования;
– специального назначения;
– военных объектов;
– иные.
Этот перечень является основным, но не исчерпывающим. Органы местного самоуправления вправе устанавливать иные зоны.
В состав жилых зон могут быть включены:
– зоны застройки индивидуальными жилыми домами;
– зоны застройки малоэтажными жилыми домами;
– зоны застройки среднеэтажными жилыми домами;
– зоны застройки многоэтажными жилыми домами;
– зоны жилой застройки иных видов.
В жилых зонах допускают размещение отдельно стоящих, встроенных или пристроенных объектов социального и коммунально-бытового назначения, объектов здравоохранения, гаражей, объектов, связанных с проживанием граждан и не оказывающих негативного воздействия на окружающую среду и так далее.
Общественно-деловые зоны предназначены для размещения объектов культуры, торговли, общественного питания, предпринимательской деятельности и прочего. В перечень объектов капитального строительства, разрешённых для размещения в общественно-деловых зонах, включают жилые дома, гостиницы, подземные и многоэтажные гаражи.
Границы территориальных зон должны отвечать требованиям принадлежности всякого земельного участка только одной зоне. Для каждой территориальной зоны устанавливают градостроительный регламент, определяющий основу правового режима земельного участка (изменение вида разрешённого использования), равно как всего, что находится над и под поверхностью земельных участков и используется в процессе застройки и последующей эксплуатации зданий, строений, сооружений. Градостроительный регламент является обязательным для исполнения всеми собственниками земельных участков, арендаторами, землевладельцами и землепользователями независимо от форм собственности и иных прав на участки. Эти лица могут использовать земельные участки в соответствии с любым предусмотренным градостроительным регламентом видом разрешённого использования. Кроме того, строительство, реконструкцию и расширение объектов недвижимости, прочно связанных с земельным участком, осуществляют только в соответствии с установленным градостроительным регламентом.
В ЗК РФ предусмотрены условия, при которых земельные участки и расположенные на них объекты недвижимости признаютне соответствующими градостроительному регламенту. Данная ситуация возникает, если виды использования не входят в перечень разрешенных (разрешённое использование) или размеры не соответствуют предельным значениям, установленным градостроительным регламентом. В результате чего использование земельных участков и объектов недвижимости может быть запрещено органами местного самоуправления по вышеуказанным обстоятельствам.
С городами и поселениями граничат земли иных категорий. Зоны, расположенные за пределами города и составляющие с ним единую социальную, природную и хозяйственную территорию и не входящие в состав земель иных поселений, ЗК РФ именует пригородными зонами. В составе пригородных зон выделяют:
– территории сельскохозяйственного производства,
– зоны отдыха населения,
– резервные земли для развития города.
Земли промышленного и иного специального назначения
Данная категория земель является самостоятельной. В её составе в зависимости от характера задач, решаемых на конкретных земельных участках, выделяют следующие земли:
промышленности;
энергетики;
транспорта;
связи, радиовещания, телевидения и информатики;
для обеспечения космической деятельности;
земли обороны и безопасности;
иного специального назначения.
Характерная особенность многих из них — наличие охранных, санитарно-защитных и иных зон с особыми условиями использования. Это ограничивает права собственников, землепользователей и арендаторов земельных участков .
Земли особо охраняемых территорий и объектов
К данной категории относят земли, которые имеют особое природоохранное, научное, историко-культурное, эстетическое, рекреационное, оздоровительное и иное ценное значение и полностью или частично изъяты из хозяйственного использования и оборота. К ним относят:
особо охраняемые природные территории, в том числе лечебно-оздоровительные местности и курорты;
земли природоохранного, рекреационного, историко-культурного назначения.
Земли лесного фонда, земли водного фонда и земли запаса
К этой категории относят:
лесные и предназначенные для ведения лесного хозяйства нелесные земли (земли лесного фонда);
земли, занятые водными объектами, земли водоохранных зон водных объектов и выделяемые для установления полос отвода и зон охраны водозаборов и иных водохозяйственных сооружений (земли водного фонда);
земли, находящиеся в государственной или муниципальной собственности и не предоставленные гражданам и юридическим лицам (земли запаса).
Использование земель запаса допускается после перевода их в другую категорию.
Категории и виды земель
Земли в Российской Федерации подразделяют на категории в зависимости от целевого назначения. Земельным кодексом РФ (ЗК РФ) определены следующие категории земли:
земли сельскохозяйственного назначения;
земли поселений (населённых пунктов);
земли промышленного и иного специального назначения;
земли особо охраняемых территорий и объектов;
земли лесного фонда;
земли водного фонда;
земли запаса.
Земли сельскохозяйственного назначения
К категории земли сельскохозяйственного назначения отнесены земли вне черты поселений, предоставленные для нужд сельского хозяйства. В их составе выделяют земли, занятые:
– сельскохозяйственными угодьями;
– внутрихозяйственными дорогами, коммуникациями;
– древесно-кустарниковой растительностью, предназначенной для обеспечения защиты от воздействия негативных природных, антропогенных и техногенных явлений;
– замкнутыми водоёмами;
– зданиями, строениями, сооружениями, используемыми для производства, хранения и первичной переработки сельскохозяйственной продукции.
Сельскохозяйственные угодья – пашни, сенокосы, пастбища, залежи, занятые многолетними насаждениями земли, – имеют приоритет в использовании и подлежат особой охране. Для строительства промышленных объектов и для иных несельскохозяйственных нужд предоставляются угодья, непригодные для сельскохозяйственного производства, или сельскохозяйственные угодья из земель худшего качества по кадастровой стоимости.
Земли поселений
Земли населённых пунктов (поселений) предназначаются и используются для застройки и развития городских и сельских поселений и отделены их чертой от земель других категорий. Поселения в РФ подразделяют на городские (города, посёлки) и сельские (сёла, станицы, деревни, хутора и т. д.).
По численности населения городские и сельские подразделяются на:
– сверхкрупные города (свыше 3 млн. чел.);
– крупнейшие города (1–3 млн. чел.);
– крупные города (250 тыс. — 1 млн. чел.);
– большие города (100–250 тыс. чел.);
– средние города (50–100 тыс. чел.);
– малые города и посёлки (до 50 тыс. чел.);
– крупные сельские поселения (свыше 5 тыс. чел.);
– большие сельские поселения (1–5 тыс. чел.);
– средние сельские поселения (200–1000 чел.);
– малые сельские поселения (менее 200 чел.).
Использование земель поселений определяется в соответствии с зонированием их территорий, то есть делением на зоны при градостроительном планировании развития территорий и поселений с определением видов градостроительного использования установленных зон и ограничений на их использование. В соответствии с ЗК РФ выделяют следующие территориальные зоны:
– жилые;
– общественно-деловые;
– производственные;
– инженерных и транспортных инфраструктур;
– рекреационные;
– сельскохозяйственного использования;
– специального назначения;
– военных объектов;
– иные.
Этот перечень является основным, но не исчерпывающим. Органы местного самоуправления вправе устанавливать иные зоны.
В состав жилых зон могут быть включены:
– зоны застройки индивидуальными жилыми домами;
– зоны застройки малоэтажными жилыми домами;
– зоны застройки среднеэтажными жилыми домами;
– зоны застройки многоэтажными жилыми домами;
– зоны жилой застройки иных видов.
В жилых зонах допускают размещение отдельно стоящих, встроенных или пристроенных объектов социального и коммунально-бытового назначения, объектов здравоохранения, гаражей, объектов, связанных с проживанием граждан и не оказывающих негативного воздействия на окружающую среду и так далее.
Общественно-деловые зоны предназначены для размещения объектов культуры, торговли, общественного питания, предпринимательской деятельности и прочего. В перечень объектов капитального строительства, разрешённых для размещения в общественно-деловых зонах, включают жилые дома, гостиницы, подземные и многоэтажные гаражи.
Границы территориальных зон должны отвечать требованиям принадлежности всякого земельного участка только одной зоне. Для каждой территориальной зоны устанавливают градостроительный регламент, определяющий основу правового режима земельного участка (изменение вида разрешённого использования), равно как всего, что находится над и под поверхностью земельных участков и используется в процессе застройки и последующей эксплуатации зданий, строений, сооружений. Градостроительный регламент является обязательным для исполнения всеми собственниками земельных участков, арендаторами, землевладельцами и землепользователями независимо от форм собственности и иных прав на участки. Эти лица могут использовать земельные участки в соответствии с любым предусмотренным градостроительным регламентом видом разрешённого использования. Кроме того, строительство, реконструкцию и расширение объектов недвижимости, прочно связанных с земельным участком, осуществляют только в соответствии с установленным градостроительным регламентом.
В ЗК РФ предусмотрены условия, при которых земельные участки и расположенные на них объекты недвижимости признаютне соответствующими градостроительному регламенту. Данная ситуация возникает, если виды использования не входят в перечень разрешенных (разрешённое использование) или размеры не соответствуют предельным значениям, установленным градостроительным регламентом. В результате чего использование земельных участков и объектов недвижимости может быть запрещено органами местного самоуправления по вышеуказанным обстоятельствам.
С городами и поселениями граничат земли иных категорий. Зоны, расположенные за пределами города и составляющие с ним единую социальную, природную и хозяйственную территорию и не входящие в состав земель иных поселений, ЗК РФ именует пригородными зонами. В составе пригородных зон выделяют:
– территории сельскохозяйственного производства,
– зоны отдыха населения,
– резервные земли для развития города.
Земли промышленного и иного специального назначения
Данная категория земель является самостоятельной. В её составе в зависимости от характера задач, решаемых на конкретных земельных участках, выделяют следующие земли:
промышленности;
энергетики;
транспорта;
связи, радиовещания, телевидения и информатики;
для обеспечения космической деятельности;
земли обороны и безопасности;
иного специального назначения.
Характерная особенность многих из них — наличие охранных, санитарно-защитных и иных зон с особыми условиями использования. Это ограничивает права собственников, землепользователей и арендаторов земельных участков .
Земли особо охраняемых территорий и объектов
К данной категории относят земли, которые имеют особое природоохранное, научное, историко-культурное, эстетическое, рекреационное, оздоровительное и иное ценное значение и полностью или частично изъяты из хозяйственного использования и оборота. К ним относят:
особо охраняемые природные территории, в том числе лечебно-оздоровительные местности и курорты;
земли природоохранного, рекреационного, историко-культурного назначения.
Земли лесного фонда, земли водного фонда и земли запаса
К этой категории относят:
лесные и предназначенные для ведения лесного хозяйства нелесные земли (земли лесного фонда);
земли, занятые водными объектами, земли водоохранных зон водных объектов и выделяемые для установления полос отвода и зон охраны водозаборов и иных водохозяйственных сооружений (земли водного фонда);
земли, находящиеся в государственной или муниципальной собственности и не предоставленные гражданам и юридическим лицам (земли запаса).
Использование земель запаса допускается после перевода их в другую категорию.